都市計画法の基礎知識　新築に必要な道路とは？

都市計画法の基礎知識　新築に必要な道路とは？

建物の敷地や構造、設備などを定めた法律に「建築基準法」があります。この法律に基づき、都市計画区域内の土地は少なくとも2m以上、幅員4m以上の道路に面していなければ、建築物の敷地として認められません。これを「接道義務」といいます。このため、道路に面していることは、都市部に建築する際には不可欠な条件となっています。この規定についてもう少し詳しくお話しましょう。

■ 2項道路の条件

実際の都心部の道路は、幅員（道路の幅）が4mに満たない道路が多々あります。特に古くからある住宅地などには道路の幅が非常に狭いことが多いのです。このままでは建物を一度取り壊してしまうとその後には何も建設できない土地が溢れてしまいます。

そのため、建築基準法では接道義務が施行された昭和25年現在に既に建築が行われていた幅員4m未満の道路でも、特定行政庁が指定したものについては建築基準法の道路として扱うことになっています。

これを2項道路（みなし道路）と呼ばれるものです。都市部の4m未満の道路ではほとんどがこの2項道路に指定されています。そのため、2項道路に2m以上接する敷地では建物が建てられることになっています。

ただし、2項道路に面した土地の場合は建築に関して条件が課せられますので注意が必要です。2項道路に面する敷地に新築する場合は道路の中心線から2m以内の部分は敷地面積に含まず、建ぺい率や容積率の計算を行うことが求められます。これを「敷地のセットバック」と呼びます。土地を購入する場合には、建築基準法の道路に接しているかどうか接道状況を確認して下さい。またセットバックする面積は敷地として使用できませんので、事前に確認しておく必要があります。

■ 特殊な条件

道路の反対側が川、もしくは崖、線路などになっている場合は反対側へ道路拡幅が不可能です。その場合道路反対側から4mの線が道路と敷地の境界線になります。ただし、土地の状況からやむを得ないときには建築審査会の同意を得て中心線から2mが1.35mまで、もしくは反対側からの4mが2.7mまで緩和されることがあります。

こうした建築基準法の道路に面していない土地では、新たに4m以上の道路を築造する必要があります。築造された道路は、特定行政庁から位置の指定を受けることで建築基準法の道路として認められます。これを「位置指定道路」（5号道路）といいます。新規の宅地造成などの大型分譲などでは位置指定道路に面する土地が多くなります。

接道条件は、土地選びの際にまっさきに確認しておきたいことです。土地を購入する場合には、重要事項説明の際にもう一度きちんと確認して下さい。また、相続などにより土地を手に入れた場合なども市町村の建築指導課や道路課などの窓口で接道状況を確認して下さい。すでに建物が建っている土地でも、接道条件を満たしていない場合は建て替えができない場合や、とても狭い建築物しか建てられないなどというケースは多々あります。よくよく確認することが大切です。

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